5 min leestijdWanneer je gaat verbouwen krijg je ongetwijfeld de opmerking ‘het wordt altijd duurder hè?’ te horen. Zeker bij de aankoop van een oud huis. Ook ik heb deze zin in verschillende varianten voorbij horen komen: ‘je weet nooit wat je tegen komt..’ en ‘als je aan het één begint..’ Guess what? Het is écht waar!
Ik dacht dat het wel mee zou vallen.. Op de foto’s zag het huis er goed uit (zelfs het meest aftandse huis weten ze goed te fotograferen!) en tijdens de bezichtiging lette ik er vooral op of ik mezelf er zag wonen. Maar na de aankoop kwamen er ineens steeds meer dingen aan het licht! Sowieso vind ik het bijzonder dat ik bij het kopen van schoenen álle schoenwinkels afga of uren zit te scrollen achter mijn laptop en dat zo’n GROTE uitgave als een huis het moet doen met één bezichtiging!
Anyway, als ik goed had geweten waar ik op moest letten tijdens de bezichtiging waren denk ik veel van onze ‘onverwachte kostenposten’ niet zo onverwacht geweest.
Checklist voor het kopen van een oud huis
Misschien wil jij ook voor zo min mogelijk (financiële) verassingen komen te staan en heb je net als ik een budget op maat gemaakt. Maar ik zal je vertellen: het is niet compleet! Ik dacht aardig volledig te zijn in mijn spreadsheet, maar kwam toch voor onverwachte kosten te staan.
Ik vertel je wat ik qua kosten heb onderschat en hoop dat jij hier je voordeel mee kunt doen.
Al het kleine spul
Toen ik de sleutel had gekregen van ons kersverse paleisje kon ik niet wachten om de handen uit de mouwen te steken. Ik bedacht met welke klus ik wilde beginnen en deed mijn eerste klus boodschap. Hoevaak ik daarna wel niet naar de bouwmarkt op en neer ben gereden!? Ik was vaste klant en elk bezoekje aan de bouwmarkt leverde me een flinke bon op: schroeven, pluggen, schuurpapier.. alles bij elkaar tikt aan. Bouwmarkt in, bouwmarkt uit en minimaal €50,- lichter. Katsjing!
Maak een uitgebreide lijst van wat je nodig hebt en maak 1 grote online bestelling. Het zou ons veel kosten hebben bespaard!
Gereedschap
Het grote voordeel van zelf de klussen uitvoeren is dat je het arbeidsloon uitspaart. Maar:
Reken jezelf niet rijk. Om te kunnen klussen heb je gereedschap en materiaal nodig. Katsjing!
Een flinke investering, maar wel héél belangrijk! Wat was ik blij toen ik een professionele schuurmachine in handen kreeg in plaats van het bouwmarkt muisje. Het schuren ging een stuk sneller en ik had geen last van het schelle gejengel.
We hebben ook specialistisch gereedschap gehuurd voor gemiddeld zo’n €40,- per dag. Katsjing! Achteraf was het vanwege het frequente gebruik voordeliger geweest als we het gereedschap zelf hadden aangeschaft.
Maak de afweging of je gereedschap gaat huren of beter aan kun schaffen. Wanneer je het koopt en niet meer nodig hebt, kun je het weer verkopen op marktplaats.
Bouwafval
De hoeveelheid bouwafval die er uit je huis komt is onvoorstelbaar! We hebben rotzooi in puinzakken gedaan om later zelf naar de vuilstort te brengen. Maar A. het ligt vaak in de weg, voor je het weet verschuif je steeds je troep en B. het is tijdrovend je auto (of aanhanger) te vullen en heen en weer te rijden.
Het kost geld om een container te huren, maar bespaar hier alsjeblieft niet op! Toen we eenmaal door kregen dat we zoveel puin hadden, bestelden we meteen een nieuwe container zodra het vol dreigde te raken. Katsjing!
Ga je veel slopen? Bestel meteen een container voor bouwafval.
Elektra
Op het eerste gezicht leek de elektra nog wel prima. Hier en daar wilde we wat meer stopcontacten of extra lichtpunten. Maar bij de grondige inspectie -na de aankoop- leek het wel uit het jaar nul te komen! Alles moest eruit en weer opnieuw erin. Er zit nu ruim een kilometer aan elektra draad in ons huis! Tel daarbij de elektra buizen, de zadels, de schroeven, de centraal dozen, de inbouwdozen, de nieuwe meterkast, de stopcontacten en arbeidsuren bij op en: Katsjing!
Leidingwerk
Bij het slopen van de plafonds voor de nieuwe elektra, kwamen er loden leidingen tevoorschijn. Door deze loden leidingen kunnen er metaaldeeltjes terechtkomen in het drinkwater en dat is schadelijk voor je gezondheid. Het moest dus vervangen worden. Katsjing! Het voordeel is wel dat je kunt gaan schuiven met de indeling van het sanitair.
Isolatie
Nu de ouderwetse rieten isolatie eruit gesloopt was omdat de plafonds eruit moesten, diende zich het volgende aan: ‘Zullen we de plafonds isoleren? Is wel zo behaaglijk en het scheelt uiteindelijk in de kosten. Laten we het maar doen dan.’ Meters aan tengel hout en isolatieplaten zijn vakkundig weggewerkt in ons plafond. Katsjing!
Na een aantal uren te hebben doorgebracht in ons nieuwe kluspaleisje: ‘Wat hoor je de buren eigenlijk goed. Zullen we niet ook geluidsisolatie aanbrengen aan de wanden? We zijn nu toch bezig..’ Voor je het weet sta je gymmatten tegen de muren te plakken. Katsjing!
Vloeren
We hebben de houten ondervloer laten zitten in ons huis, maar vanwege de oude balken zwalkte die nogal. Tien underlayment platen, 2 emmers houtlijm, een bakje schroeven en 8 arbeidsuren voor het schuren van de platen én onze eigen arbeidsuren verder was de vloer eindelijk acceptabel. Katsjing!
De underlayment platen moesten aansluiten bij de betonnen aanbouw. Die was uiteraard ook niet recht en had twee egaline lagen nodig. Katsjing!
Van tevoren had ik er niet over nagedacht dat egaliseren zo tijdrovend en gecompliceerd zou zijn.
Bedenk of het beter is om de oude vloer eruit te slopen en er broodjes voor in de plaats te leggen (broodjesvloer = een systeemvloer die bestaat uit prefab voorgespannen betonnen liggers met daartussen polystyreen vulblokken en een druklaag).
Extra ruimte
Meteen al bij de bezichtiging wisten we dat we de woonkamer uit wilde breken om meer ruimte te realiseren. Niet geheel onverwacht dus qua kostenpost, maar toch altijd weer meer dan je denkt. Katsjing! Toch geniet ik elke dag van de extra ruimte en het licht dat er in de woonkeuken valt! 🙂
Je kunt ook (gevoelsmatig) meer ruimte creëeren door een muur door te breken. Dit is voordeliger.
Afwerking
Op de afwerking kun je besparen als je wil. Je kunt voor een goedkopere vloer gaan, die ene tegel die in de aanbieding is of dan maar niet zo’n fancy toilet kiezen. Ik vond het heel moeilijk om op het zichtwerk te besparen. Het is het visitekaartje van je huis! Met deze instelling: Katsjing! 😉
Extra kosten zijn er altijd
Voordat je aan een verbouwing begint, schat je in hoeveel geld de klus gaat kosten. Daar tel je vervolgens 20% bij op voor onverwachte kosten. Want die zijn er ál-tijd! ‘Oh, de elektra is niet zo goed als we dachten’, ‘wat tocht het hier’, ‘ik hoor de buurvrouw gewoon zingen onder de douche’, ‘wat een raar geurtje hangt hier’, ‘wat loopt het hier scheef’, ‘de wc loopt niet echt goed door’..
Even onze onverwachte kostenposten op een rijtje:
- Al het kleine spul dat je even snel bij de bouwmarkt haalt
- Aanschaf en huur van het gereedschap
- Materialen omdat je toch maar besluit die ene klus aan te pakken
- Grote hoeveelheden bouwafval dat je kwijt moet
- Elektra dat verouderd blijkt te zijn
- Leidingwerk dat vervangen moet worden
- Vloeren die niet aansluiten op elkaar
- En de afwerking
Ondanks deze kostenposten zouden we het zó weer doen. Alleen zouden we nu beter voorbereid zijn.
Succes bij het opstellen van je budget 😀
Wil je meer lezen over verbouwen?
Reacties
Hoi Amber, Wat heb je een leuke site!
Ik wilde een toevoeging doen op je blog over kosten, het scheelt als je bouwafval scheidt: restafval/metaal en hout: metaal levert geld op, hout is goedkoper dan rest. Asbest moet in gesloten zak aangeleverd worden, in sommige gevallen moet er zelfs een asbest sanering bedrijf ingeschakeld worden....
Ook een kostenpost om rekening mee te houden is stucwerk; niet alle muren zijn egaal en in sommige gevallen laat het stukwerk los na het lostrekken van het behang (stucwerk heeft een lager btw tarief-9 procent, let erop dat dit berekend word in de offerte/factuur- geldt niet voor nieuwbouw).
Boktor is een drama,laat je hierover goed informeren. Houtworm is goed te bestrijden, laat een lokale aannemer (welke goed bekend staat !) meekijken met een bezichtiging. Die heeft een naam hoog te houden en kent de gemeente voorschriften goed, het aanvragen voor een bouwvergunning kan hij eventueel uit handen nemen.
Ook niet onbelangrijk: hij kan aangeven wat een dragende muur is. Een dragende muur kan je uitsluitend verwijderen als je een stalen balk laat plaatsen.
Hiervoor moet soms een constructieberekening gemaakt worden er zeker van te zijn dat e.e.a. haalbaar is.
Ook dat zijn pittige kosten waar je onverwachts voor kan komen te staan....
In sommige gevallen kun je subsidie aanvragen voor dubbel glas/ isolatie/warmtepomp ook bestaan er leningen met een laag rente tarief speciaal voor het duurzaam verbouwen, goed om je hierover te laten informeren de overheid. Ook hier een addertje onder het gras: soms moet je van tevoren subsidie aanvragen en is de regel wie het eerst komt.... bij een andere aanvraag dien je het eerst te laten uitvoeren, ook dit kan je veel kosten als je net te laat bent en het "potje van de overheid" is leeg...
Je kunt twee offertes aanvragen bij de aannemer: een op urengeld en materialen of een vaste prijs afspreken, kijk van tevoren de algemene voorwaarden van de aannemer door.
Wij hebben een aannemingsbedrijf en merken: van een opdracht komt een opdracht!
Vraag daarom bij buren en vrienden na welke aannemer hun hebben gehad en hoe dit is bevallen, succes!
Groeten Agnes
Dank je Agnes voor de goede toevoeging! Fijn dat je de tijd hebt genomen om dit te delen, ik denk dat de lezers hier veel aan zullen hebben 😃
Ik heb je blog met veel pijnlijke herkenning gelezen. Mijn man had voor de bedrading een ‘handige oom’ erbij gehaald. Het resultaat was, dat alles over moest. Ook wanneer je een bouwcontainer bestelt, is het handig wanneer deze afsluitbaar is. De buren vinden een bouwcontainer in de buurt namelijk ook wel handig voor hun grofvuil.
Ja klopt, wij hadden een zeil over de container gedaan, dat werkte goed. Maar zo’n afsluitbare is inderdaad ook een optie!
